Nederland vergrijst momenteel in een recordtempo. De steeds betere medische zorg maakt dat we steeds langer leven, terwijl het aantal nieuw geborenen jaarlijks nog steeds daalt. Deze demografische veranderingen zien we veel terug in de media, maar de consequenties die de vergrijzing zal hebben voor de Nederlandse woningmarkt blijven vaak onderbelicht. Ik denk dat de vergrijzing wel eens positief kan bijdragen aan de onvermijdelijke verschuiving naar klantgericht ontwikkelen.
Volgens trendramingen van het CBS zal het aantal huishoudens ouder dan 65 jaar in 2020 met 47% zijn toegenomen. Op dat moment bestaat ruim 25% van alle huishoudens uit ouderen. Het is een algemeen misverstand dat vergrijzing op de korte termijn zal leiden tot een sterk afnemende woningbehoefte. Omdat ouderen mindervaak verhuizen dan jongeren, zal de vergijzing heus enigzins een remmend effect hebben op de dynamiek in de woningmarkt, maar de veranderende woonwensen van ouderen leiden ook tot verhuizingen. De huidige seniorenvoorzieningen voldoen grotendeels niet aan de nieuwe woonwensen. Dit is een kans; tijd voor ontwikkelaars om hier iets mee te doen!
Niemand wil gedwongen worden om zijn hele leven in dezelfde woning te wonen, maar tevens wil niemand worden gedwongen om zijn woning voortijdig te verlaten vanwege gezondheidsproblemen. In de jaren ’60 en ’70 is het beeld ontstaan dat ouderen uit zichzelf plaats maken voor de nieuwe generatie; men start in een studentenkamer of flatje, stroomt door naar een gezinswoning, om op latere leeftijd naar een seniorenvoorziening te verhuizen. Moderne senioren hebben echter door hun toenemende vitaliteit en welvaart steeds meer behoefte zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Daarnaast ligt het opleidingsniveau en inkomen van toekomstige ouderen hoger dan gemiddeld. Opnieuw een kans voor projectontwikkelaars; Mensen die graag hun geld willen besteden aan een geschikte eigen woning om hun oude dag te beleven. Waar blijven de concepten en ideeën?!
Een lastige opgave: woningen ontwikkelen waar verschillende typen huishoudens hun intrek kunnen nemen, afgestemd en aanpasbaar zijn aan persoonlijke en vooral: toekomstige woonwensen. Met andere woorden; levensloopbestendig ontwikkelen. De levensloopbestendigheid van de woning wordt bepaald door vele persoonlijke eisen dat tot veel verschillende uitwerkingen en ontwerpen kan leiden. Er bestaat geen standaard. Hoe ontwikkel je dan een dergelijk concept? Nou, heel simpel: vraag het de gebruiker zelf!
Heijmans Vastgoed ontving recent de marketingprijs 2009 voor het concept ‘Second Bloom’. Second Bloom is een vorm van medeopdrachtgeverschap, waarbij toekomstige bewoners samen met mede geïnteresseerden, de architect en de ontwikkelaar hun eigen woning en woonomgeving samenstellen. Dit product is een voorbeeld van wat overal wordt beschreven, bepleit en geadviseerd: stel je als ontwikkelaar actief op richting de kopers. Vraag aan de markt wat zij willen dat er wordt ontwikkeld en gebouwd. Luister naar de mening van mensen die de plek uiteindelijk gaan gebruiken en neem ze serieus. Een prachtig concept. Er worden prijzen mee gewonnen. Iedereen is enthausiast. Maar hoeveel projecten van dergelijke aard zijn er daadwerkelijk gerealiseerd? Te weinig als je het mij vraagt.
Wat is de reden dat deze projecten zo sporadisch van de grond komen? Ik denk dat de markt niet voldoende beseft dat de mogelijkheid bestaat om echt inspraak te hebben op ontwikkelingen. Op één of andere manier wordt dit niet gestimuleerd. Kopers zullen zelf meer inspraak moeten eisen. De huidige markt stelt kopers ook steeds meer in de positie om die eisen te stellen. Op kleine schaal zie je dit al bij reguliere projecten. Kopers worden steeds mondiger, zijn beter geïnformeerd en kunnen steeds beter aangeven wat hun specifieke wensen zijn. Bas Wieringa schreef recent in zijn column op nieuwbouw-nederland.nl: “De woningkoper is de baas! Laat dat de aannemers maar weten! Zorg dat je krijgt wat je wilt!”
Uiteindelijk zal het wel gaan zoals zo vaak in de woningmarkt: we laten het lekker op zijn beloop tot het echt niet anders kan en dan doen we het gewoon alsnog. De onvermijdelijke vergrijzing, en de verandering in woonbehoefte die hiermee gepaard gaat, is misschien wel het benodigde zetje in de rug. In dat geval hebben de slimme ontwikkelaars al een paar concepten in de kast liggen…
Bram Boterman
Bram, ik denk dat je het bij het juiste eind hebt. Het gros van de ontwikkelaars zullen inderdaad rustig de adem inhouden en wachten tot de crisis overwaait. Echter dit is waarschijnlijk een kortzichtige visie, juist nu moet de ondernemersgeest geactiveerd worden en de organisaties klaargemaakt worden voor de nieuwe eisen die de consument binnenkort aan leveranciers zullen stellen (niet alleen ontwikkelaars). Door de razendsnelle opkomst van sociale netwerken overleven dadelijk alleen diegene die daadwerkelijk de juiste kanalen hebben gekozen om de vraag van de consument te kunnen "horen"
BeantwoordenVerwijderenSucces met je blog!
Boris
helemaal eens met de strekking van dit verhaal!
BeantwoordenVerwijderenvanuit mijn perspectief van leefstijlen zie ik dat sommige partijen heel voorzichtig en onwennig met de consument in gesprek gaan. Daarna is het enthousiasme bijna niet meer te remmen.
Terwijl het zo eenvoudig is: praten met consumenten ipv praten over consumenten!
Paul